Δευτέρα, 18 Οκτωβρίου 2010

Τέλος???

Η Διπλωματική μας εργασία έφθασε στο τέλος της!

Πριν τρεις εβδομάδες περίπου παραδώσαμε και παρουσιάσαμε την εργασία μας και όλα πήγαν πολύ καλά!

Θέλουμε να ευχαριστήσουμε όλους εσάς που μας βοηθήσατε με την έρευνα μας, που συμπληρώσατε ερωτηματολόγια και διαδώσατε την προσπάθεια μας, ή ακόμα  που με τις προτάσεις και τις παρατηρήσεις σας μας οδηγήσατε στην τελική μας απόφαση για την "ανάπλαση" της περιοχής.

Έχοντας, όμως, αγαπήσει την περιοχή αυτή και θεωρώντας ότι η εξέλιξη και η μεταμόρφωση της θα είναι ραγδαία και πολύ πιθανόν θεαματική θέλουμε να συνεχίσουμε να λειτουργούμε αυτό το blog, με στόχο τη δημιουργία ενός ανεπίσημου Παρατηρητηρίου, όπου τακτικά θα αναρτούμε υλικό σχετικό με την περιοχή. Αυτό, είναι δυνατόν να απαρτίζεται είτε από δικές μας δημοσιεύσεις, είτε από άρθρα που αφορούν την περιοχή, εκδηλώσεις, δραστηριότητες, αλλά κυρίως τις δικές σας απόψεις.

Ευχαριστούμε και πάλι όσους συμμετείχαν στην προσπάθεια μας και ελπίζουμε πολύ σύντομα να έχουμε κάποια νέα ανάρτηση σχετικά με την περιοχή της Βαλαωρίτου.

Αθηνά- Βίβιαν

Μάιος 2010
Σεπτέμβριος 2010

Τετάρτη, 13 Οκτωβρίου 2010

Η συμμετοχή σας σε αριθμούς!

Χρησιμοποιώντας την εφαρμογή google analytics παρακολουθήσαμε την κίνηση του blog την περίοδο 17.8.10-16.9.10. Με βάση, λοιπόν, την εφαρμογή αυτή, προέκυψαν τα παρακάτω αποτελέσματα και συμπεράσματα.
Αρχικά, εξετάζουμε συνοπτικά, την επισκεψιμότητα που είχε ο ιστότοπος. Όπως παρατηρούμε από το παρακάτω γράφημα το blog επισκέφτηκαν συνολικά 553 άτομα (μοναδικές επισκέψεις) σε διάστημα ενός μήνα, με αποκορύφωμα επισκεψιμότητας στις 14 Σεπτεμβρίου (σημειώθηκαν 93 μοναδιαίες επισκέψεις), οπότε και αναρτήθηκε η πρόταση της εργασίας μας. Η κάθε «σελίδα» που αναφέρεται στο γράφημα αφορά και μία ανάρτηση. Παρατηρούμε, λοιπόν, ότι κάθε ανάρτηση έχει προβληθεί κατά μέσο όρο περίπου 2 φορές, ενώ συνολικά όλες οι αναρτήσεις έχουν προβληθεί περίπου 1850 φορές. Θεωρούμε τα αποτελέσματα ιδιαίτερα καλά για εμάς, καθώς δεν περιμέναμε τόσο υψηλές τιμές επισκεψιμότητας. Βέβαια, παρατηρείται μια αναντιστοιχία μεταξύ των σχολίων που τελικά έγιναν (60 περίπου) σε σχέση με τα άτομα που διάβασαν το blog μας. Το γεγονός αυτό, πιθανόν, οφείλεται στο ότι δεν τολμούν ή ντρέπονται να πουν την γνώμη τους δημόσια, ή λόγω έλλειψης χρόνου αλλά από την γενικότερη κίνηση του ιστοτόπου πιστεύουμε ότι δεν οφείλεται στην αδιαφορία τους απέναντι στο ζήτημα της Βαλαωρίτου.

 Γενική Επισκόπηση επισκεψιμότητας τους Ιστότοπου Re-urban Valaoritou. Πηγή: https://www.google.com/analytics
Παρουσιάζει ενδιαφέρον να εξετάσουμε κάποια στοιχεία που αφορούν τα άτομα που διάβασαν έστω και μια φορά το blog μας. Αρχικά, εξετάζουμε την χώρα καταγωγής τους. Όπως φαίνεται από τον παρακάτω χάρτη, και όπως είναι φυσικό, οι περισσότερες επισκέψεις προέρχονται από την Ελλάδα. Παρ’ όλα αυτά κάποιοι αναγνώστες προέρχονταν και από το εξωτερικό, όπως το Ηνωμένο Βασίλειο και την Ιταλία (πιθανότατα Έλληνες που ζουν και σπουδάζουν στο εξωτερικό).

Χώρα Καταγωγής επισκεπτών του blog. Πηγή: https://www.google.com/analytics
Τόπος Καταγωγής Ελλήνων επισκεπτών του blog. Πηγή: https://www.google.com/analytics
Από τα στατιστικά στοιχεία που κατέγραψε η εφαρμογή Google Analytics, προκύπτει ότι μεγάλο ποσοστό των αναγνωστών επέστρεφαν ξανά για να διαβάσουν κάποια καινούρια ανάρτηση. Γεγονός, που επαληθεύει το ενδιαφέρον, τουλάχιστον μιας μερίδας πληθυσμού για το αντικείμενο μελέτης μας. Αυτό φαίνεται από το παρακάτω γράφημα, όπου τα άτομα που επισκέπτονταν ξανά τον ιστότοπό μας ανέρχονται στο 37% περίπου των συνολικών επισκεπτών.
Νέοι επισκέπτες έναντι Επανερχόμενων. Πηγή: https://www.google.com/analytics
Από το τελευταίο διάγραμμα παρατηρούμε ότι οι περισσότεροι επισκέπτες ενημερώθηκαν για το blog από το Facebook, στο οποίο ουσιαστικά ανακοινώναμε κάθε καινούρια ανάρτηση και από το Google, πιθανόν μέσω της μηχανής αναζήτησης. 

Πηγές επισκεψιμότητας του blog :  Πηγή: https://www.google.com/analytics
Ευχαριστούμε θερμά όσους συμμετείχαν στην όλη διαδικασία και συζήτηση!!!!

Τρίτη, 14 Σεπτεμβρίου 2010

Σας ακούσαμε και προτείνουμε - Πρόταση οργάνωσης των χρήσεων γης

 «Όραμα: μια Βαλαωρίτου βιώσιμη, ελκυστική σε όλους, ανθρώπινη»


ΓΕΝΙΚΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ

Η γενική κατοικία είναι μία χρήση που εντοπίζεται σε μικρό βαθμό διάσπαρτα σε όλη την περιοχή Βαλαωρίτου. Στόχος μας είναι η τόνωση της ειδικής κατοικίας. Με τον όρο ειδική κατοικία εννοούμε τη φοιτητική και την κατοικία νέων επαγγελματιών που εργάζονται στην ευρύτερη περιοχή, καθώς και ξενώνες ή εστίες πχ. για ξένους φοιτητές ή καλλιτέχνες κλπ.. Στην περιοχή και συγκεκριμένα στην οδό Λέοντος Σοφού υπάρχει ήδη ένα κτίριο φοιτητικών εστιών. Επίσης υπάρχει στην περιοχή αυθόρμητη κατοίκηση από φοιτητές οι οποίοι προτιμούν βιοτεχνικούς χώρους που διαμορφώνουν ως στούντιο. Προτείνεται, λοιπόν από εκείνο το σημείο και κατά μήκος της οδού Βαλαωρίτου προς τα δυτικά να γίνει περιοχή κατοικίας για φοιτητές και νέους σε συνδυασμό με ένα κέντρο νεότητας που θα χωροθετηθεί πάνω στην οδό Βαλαωρίτου. 

Η χωροθέτηση της ειδικής κατοικίας γίνεται βάσει των εξής κριτηρίων: αρχικά για λόγους θορύβου και όχλησης θα πρέπει να χωροθετηθεί σε απόσταση από τον πυρήνα της αναψυχής. Η οδός Λέοντος Σοφού μπορεί να λειτουργήσει σαν ένα είδος φίλτρου μεταξύ της περιοχής αναψυχής και της περιοχής κατοικίας. Έπειτα επιλέγουμε να χωροθετηθεί κοντά στην οδό Βαλαωρίτου γιατί αφενός υπάρχουν ήδη οι φοιτητικές εστίες και αφετέρου γιατί είναι μίας οδός που έχει αρκετές πρωινές χρήσεις και εξυπηρετήσεις που τονίζουν το χαρακτήρα της γειτονιάς και δημιουργούν αίσθηση ασφάλειας.

Παράλληλα, χρήση ειδικής κατοικίας τοποθετείται και στην περιοχή των Άνω Λαδάδικων και προς τα πάνω μέχρι και την οδό Φράγκων. Αντίστοιχο ρόλο με τη Λέοντος Σοφού παραπάνω παίζει η οδός Φράγκων εδώ. Μπορεί να αποτελέσει το όριο διαχωρισμού της αναψυχής από την κατοικία. Η περιοχή αυτή είναι πιο απομονωμένη σε σχέση με τη ζώνη κατοικίας στην οδό Βαλαωρίτου. Πολλά κτίρια είναι εγκαταλελειμμένα και πολλά ισόγεια χωρίς χρήση. Ωστόσο διαθέτει κτίρια, ιστορικά και βιοτεχνικά, που αν αποκαταστηθούν μπορούν να διαμορφωθούν εσωτερικά ως στούντιο και να φιλοξενήσουν χρήσεις όπως η κατοικία, ατελιέ καλλιτεχνών, γκαλερί και γραφεία.

 ΕΜΠΟΡΙΟ

Το εμπόριο, λιανικό και χονδρικό, είναι η κύρια χρήση της Βαλαωρίτου. Παλιότερα η περιοχή αποτελούσε ένα από τα πιο δυναμικά εμπορικά κέντρα της πόλης με λιανικό και χονδρικό εμπόριο και εξειδίκευση στα υφάσματα και στην ένδυση. Σήμερα έχει διατηρήσει τους ίδιους κλάδους αγοράς αλλά η δραστηριότητα των καταστημάτων έχει μειωθεί αισθητά.

Ενισχύοντας το εμπόριο σε όλη την περιοχή μελέτης δίνεται ώθηση και ενεργοποιείται η ανάπτυξη των πρωινών χρήσεων.  Τα καταστήματα είναι ο βασικός παράγοντας που δίνουν ζωή στην περιοχή την ημέρα. Αν δεν ενισχυθούν αυτά και η περιοχή κατακλιθεί από τη χρήση της αναψυχής μπορεί σταδιακά να ερημώσει και να εγκαταλειφθεί.

Οι εμπορικές χρήσεις μπορεί να είναι καταστήματα ενδυμάτων, υφασμάτων και αξεσουάρ που βρίσκονται κυρίως στις οδούς Βαλαωρίτου, Συγγρού. Ωστόσο στην περιοχή έχουν διαμορφωθεί από παλιότερα τοπικές μικρές αγορές με συγκεκριμένα αγαθά, όπως είναι τα καταστήματα με είδη κηπουρικής στην οδό Φράγκων, τα καταστήματα με βαφές στην οδό Εδέσσης και παντοπωλεία ειδών παραδοσιακής διατροφής στα Άνω Λαδάδικα, οι οποίες θα πρέπει να διατηρηθούν και να ενισχυθούν. Οι αγορές αυτές τονώνουν τον χαρακτήρα της Βαλαωρίτου και ενισχύουν την αίσθηση της γειτονιάς.

ΒΙΟΤΕΧΝΙΑ

Η βιοτεχνία, αποτελεί «παραδοσιακή» δραστηριότητα για την περιοχή της Βαλαωρίτου, ενώ πολλά καταστήματα χονδρικής και λιανικής της περιοχής εξαρτώνται άμεσα από αυτή. Επομένως θα πρέπει να διατηρηθεί και να ενισχυθεί στα πλαίσια της εμπορικής αναζωογόνησης της περιοχής.

Η χωροθέτηση της βασίζεται στην ενίσχυση των εστιών βιοτεχνίας που ήδη υπάρχουν μέσα την περιοχή μελέτης. Οι εστίες αυτές εντοπίζονται από την οδό Φράγκων και προς τα επάνω μέχρι και την οδό Εγνατία με μία μεγαλύτερη ένταση στην οδό Βαλαωρίτου. Προτείνεται, λοιπόν, η χρήση της βιοτεχνίας στο τμήμα της περιοχής που πλαισιώνεται από τις οδούς Βαλαωρίτου, Λέοντος σοφού, Φράγκων και Ίωνος Δραγούμη. Ενδεικτικά στο χάρτη των χρήσεων γης φαίνονται σημειακά σε επίπεδο πρότασης τα κτίρια που διαθέτουν λειτουργικού χώρους που προσφέρονται για βιοτεχνίες.Τέλος η χρήση της βιοτεχνίας χωροθετείται σε απόσταση από τη γενική κατοικία για λόγους όχλησης.

 ΑΝΑΨΥΧΗ

Όπως αναφέρεται και στην επεξήγηση του δομικού σχεδίου, στόχος είναι η ανάσχεση της εξάπλωσης της αναψυχής. Η αναψυχή έχει δώσει ζωή στην περιοχή και έχει προσελκύσει νέο κόσμο δημιουργώντας σημαντικά πλεονεκτήματα γι’ αυτήν. Ωστόσο, στα πλαίσια της ενίσχυσης των πρωινών χρήσεων και του χαρακτήρα της γειτονιάς προτείνεται η συγκέντρωση και ο περιορισμός της αναψυχής σε ένα συγκεκριμένο πόλο ο οποίος έχει ήδη αυθόρμητα δημιουργηθεί.

Οι χρήσεις της αναψυχής τοποθετήθηκαν σημειακά στο σχέδιο με βάση κάποια κριτήρια που είναι:

-Η παραμονή της χρήσης εκεί από όπου αυθόρμητα ξεκίνησε εφόσον δεν προσβάλλει άλλες χρήσεις και δεν δημιουργεί προβλήματα.

-Η απόσταση από τις περιοχές γενικής κατοικίας.

-Η τοποθέτηση της αναψυχής σε διατηρητέα κτίρια ή σε κτίρια που βρίσκονται σε κακή κατάσταση ώστε η ίδια η χρήση να αποτελέσει το κίνητρο για την αποκατάστασή τους. Αυτό το κριτήριο παραπέμπει στην περίπτωση των Λαδάδικων όπου η πλειοψηφία των κτιρίων απέκτησε τη χρήση της αναψυχής για να μπορέσουν οι επιχειρηματίες να υποστηρίξουν οικονομικά τις αποκαταστάσεις. Στην περίπτωση της Βαλαωρίτου χρησιμοποιείται η ίδια ιδέα αλλά για πολύ λίγα κτίρια τα οποία καθορίζονται βάσει της μελέτης.

ΓΡΑΦΕΙΑ

Γραφεία υπάρχουν σε όλο σχεδόν το άνω τμήμα της περιοχής μελέτης, δηλαδή από την οδό Φράγκων και μέχρι την οδό Εγνατία.
Στο σχέδιο χρήσεων γης προτείνεται η ενίσχυση της χρήσης των γραφείων και γενικότερα των επαγγελματικών χώρων και στην περιοχή κάτω από την οδό Φράγκων. Αυτό γίνεται στα πλαίσια αναβάθμισης της περιοχής. Υπάρχουν πολλά κτίρια σε κακή κατάσταση διατηρητέα και βιοτεχνικά τα οποία μπορούν να αποκατασταθούν η να συντηρηθούν ώστε να στεγάσουν μοντέρνους επαγγελματικούς χώρους για νέους επαγγελματίες.

ΠΟΛΙΤΙΣΜΟΣ-ΤΕΧΝΕΣ

Οι πολιτιστικές χρήσεις εντοπίζονται στο κάτω τμήμα της περιοχής Βαλαωρίτου εκεί όπου ήδη υπάρχουν τα στούντιο μουσικών ηχογραφήσεων αλλά και διάσπαρτα σε όλη την περιοχή Βαλαωρίτου.
Οι καλλιτέχνες – ζωγράφοι, μουσικοί-  αποτελούν σημαντικό κομμάτι της Βαλαωρίτου και βασικό λόγο που απέκτησε αυτή την καλλιτεχνική και εναλλακτική θα λέγαμε φυσιογνωμία. Γκαλερί, αίθουσες τέχνης, εργαστήρια παραδοσιακής τέχνης χωροθετούνται τόσο στον «πολιτιστικό πυρήνα» που θα διαμορφωθεί όσο και στη χρήση της γενικής κατοικίας.

ΕΛΕΥΘΕΡΟΙ ΧΩΡΟΙ

Η περιοχή της Βαλαωρίτου είναι ένα από τα πιο πυκνοδομημένα τμήματα της πόλης, όπου οι ελεύθεροι χώροι είναι σχεδόν ανύπαρκτοι. Σύμφωνα με το όραμα για μία περιοχή ανθρώπινη οι ελεύθεροι, κοινόχρηστοι και οι πράσινοι χώροι είναι απαραίτητοι. Οι χώροι αυτοί θα προκύψουν με την υπογειοποίηση των υπαρχόντων χώρων στάθμευσης και την πεζοδρόμηση των οδών εντός της περιοχής μελέτης.


Ο καθορισμός των χρήσεων γης αποτελεί τη βασική αρχή αυτής της πρότασης. Πειτε μας για άλλη μια φορά τι πιστεύετε! Συμφωνείτε ή διαφωνείτε με αυτά που εμείς θεωρούμε σημαντικά και θέτουμε ως προτεραιότητες; 

Τρίτη, 31 Αυγούστου 2010

Ένα βήμα πριν την πρόταση - μέρος 1ο: Τα συμπεράσματά μας

Από την ανάλυση που πραγματοποιήθηκε παραπάνω, εντοπίσθηκαν τα στοιχεία εκείνα που καθορίζουν τον παρελθοντικό, τον υφιστάμενο και τον μελλοντικό χαρακτήρα της περιοχής Βαλαωρίτου.  Έτσι, προκύπτουν συμπεράσματα τα οποία οδηγούν τόσο στην αντίληψη των μελλοντικών τάσεων ανάπτυξης όσο και στην συνδυαστική αντιμετώπιση των προβλημάτων της περιοχής.

Η «αστική ανανέωση» μπορεί να εφαρμοστεί με την εξυγίανση τμήματος της πόλης. Η αποκατάσταση και η επαναχρησιμοποίηση είναι δύο τεχνικές, που εφαρμόζονται στα πλαίσια μίας εξυγίανσης, οι οποίες θα μπορούσαν να εφαρμοστούν και στην περιοχή της Βαλαωρίτου. Βέβαια, στα περισσότερα κτίρια επιβάλλεται η αποκατάσταση των κτιρίων καθώς τα περισσότερα από αυτά βρίσκονται σε κακή κατάσταση και είναι αδύνατο να χρησιμοποιηθούν στη σημερινή τους μορφή.

Η δημογραφική ανάλυση που πραγματοποιήθηκε υποδεικνύει ότι η περίπτωση που εξετάζουμε δεν είναι περιοχή κατοικίας, καθώς δεν έχει μόνιμο πληθυσμό και οι πυκνότητες κατοίκησης είναι πολύ χαμηλές.
Έτσι, το κέντρο της πόλης και η περιοχή μελέτης μας είναι μια περιοχή πολύ ζωντανή την ημέρα, λόγω της κεντρικής λειτουργικής της θέσης, αλλά αρκετά «νεκρή» τις ώρες που είναι κλειστή η αγορά. Παρ’ όλα αυτά, η δραστηριότητα της αναψυχής φαίνεται να είναι αυτή που δίνει ζωή στο κέντρο τις απογευματινές και τις βραδινές ώρες, με ένα καινούριο πόλο αναψυχής στην περιοχή της Βαλαωρίτου που μελετάμε.

H περιοχή που εξετάζουμε χαρακτηρίζεται από πολύ υψηλούς συντελεστές δόμησης και υψηλές τιμές πυκνότητας λειτουργιών. Επίσης, γειτνιάζει με την καρδιά του εμπορικού και ιστορικού κέντρου της πόλης, γεγονός που εντάσσει την ενότητα αυτή στην άμεση εμπορική και βιοτεχνική επιρροή του. Επίσης, προς το νότο έρχεται σε επαφή με ένα πολύ σημαντικό διοικητικό σύστημα της Θεσσαλονίκης, τα Δικαστήρια. Έτσι, πολλά δικηγορικά γραφεία και βοηθητικές χρήσεις εδράζουν στην περιοχή που εξετάζουμε. Χαρακτηριστικό του χώρου που μελετάμε είναι η συνύπαρξη Εμπορίου- Βιοτεχνίας- Γραφείων και Αναψυχής. Η συνύπαρξη αυτών των χρήσεων τόσο κάθετα (στα κτίρια) όσο και οριζόντια (σε επίπεδο ισογείων) είναι που προσδίδει στην περιοχή τον ιδιαίτερο σημερινό της χαρακτήρα. Δεν πρέπει να παραλείψουμε ότι δεδομένο-ορόσημο για την εξεταζόμενη περιοχή είναι η τεράστια προσφορά ακινήτων, τόσο στους ορόφους όσο και στα ισόγεια, η οποία προέκυψε από την ερήμωση των βιοτεχνικών κτιρίων αλλά και των διατηρητέων.

Αξίζει να αναφερθεί, ξανά, ότι σύμφωνα με το ΦΕΚ (1217/Δ/94) που διέπει την περιοχή ότι είναι επιθυμητό να εγκατασταθούν χρήσεις σχετικές με το εμπόριο, τις προσωπικές εξυπηρετήσεις αλλά και εργαστήρια μικροτεχνίας και άλλων αντίστοιχων λειτουργιών. Η διάταξη αυτή, συνοδευτικά με ρυθμίσεις κινήτρων, μπορεί να λειτουργήσει ενθαρρυντικά στην προσέλκυση δραστηριοτήτων που αφορούν το εναλλακτικό εμπόριο, τα εργαστήρια οικοτεχνίας και μικροτεχνίας αλλά και καλλιτεχνικά εργαστήρια. Η ήδη υπάρχουσα ειδική χρήση της περιοχής, η παραγωγή ένδυσης δηλαδή, μπορεί, εν μέρει έστω, να λάβει έναν πιο σύγχρονο χαρακτήρα, ακόμα και εναλλακτικό-καλλιτεχνικό ώστε να ανανεωθεί και να αναπτυχθεί εκ νέου. Τον τρόπο για να επιτευχθεί αυτό θα μελετήσουμε στο κεφάλαιο των προτάσεων.

Από την επιτόπια έρευνα χρήσεων γης, τη συζήτηση με ανθρώπους της περιοχής και την εμπειρική μας προσέγγιση συμπεράναμε ότι το έναυσμα για την ανάπτυξη της αναψυχής στην περιοχή δόθηκε από τη συγκέντρωση πολιτισμικών και καλλιτεχνικών δραστηριοτήτων στην περιοχή. Τα Άνω Λαδάδικα στους ορόφους των εγκαταλελειμένων βιοτεχνικών κτιρίων φιλοξενούν μουσικούς, στούντιο προβών και ηχογραφήσεων αλλά και γενικότερα καλλιτεχνικά εργαστήρια εικαστικών και θεάτρου. Η παράλληλη ύπαρξη φτηνών ενοικίων στα ισόγεια καταστήματα και η πληθώρα κενών χώρων οδήγησε στο να ανοίξουν στέκια, καφενία-μπαρ, που φιλοξενούσαν τους ανθρώπους που δραστηριοποιούνταν καλλιτεχνικά στην περιοχή. Προφανώς τα μαγαζιά αυτά είχαν εξ’αρχής έναν εναλλακτικό χαρακτήρα τόσο αισθητικής όσο και διασκέδασης. Έτσι, έχοντας σαν πρότυπο τα πρώτα μαγαζιά, τα οποία ήταν επιχειρηματικά επιτυχημένα, άνοιξαν και τα υπόλοιπα στη σειρά. Φυσικά και ο αρχιτεκτονικός πλούτος της περιοχής βοήθησε στο αναπτυχθεί ακόμα περισσότερο η διασκέδαση.


Ειδικότερα, για την χρήση της αναψυχής παρατηρείται πύκνωση της γύρω από το οικοδομικό τετράγωνο της πρώην Οθωμανικής Τράπεζας, σημερινής Στοάς Μαλακοπής, δηλαδή επί των οδών Βαλαωρίτου, Βηλαρά και Συγγρού. Τα κτίρια της ενότητας αυτής είναι κατά πλειοψηφία ιστορικά και διατηρητέα. Επίσης, είναι χαμηλά οικοδομήματα. Έτσι δρουν προσελκυστικά προς τους θαμώνες (παρά την κακή ή ακόμα και ερειπιώδη τους κατάσταση). Ο πυρήνας αυτός εξαπλώνεται κυρίως προς τα δυτικά (δηλαδή προς τη Λ. Σοφού και τη Δωδεκανήσου) ενώ ανατολικά συναντά «εμπόδιο» από την εμπορικά ισχυρή Ίωνος Δραγούμη, η οποία δεν έχει την «ανάγκη» ανάπτυξης αναψυχής. Επίσης, προς το βορρά, φαίνεται να μπαίνει όριο της ανάπτυξης η Εγνατία, η οποία όπως και η Ι. Δραγούμη δεν αποσκοπεί σε τέτοιου είδους ανάπτυξη. Όμως, τόξο ανάπτυξης φαίνεται να εκτείνεται προς το νότο, δηλαδή προς τα Άνω Λαδάδικα δημιουργόντας, πιθανόν, μία ενότητα με τα αποκατεστημένα, πλην παρηκμασμένα, Κάτω Λαδάδικα.

Πολύ ενδιαφέροντα συμπεράσματα είναι δυνατόν να εξάγουμε από την σύνδεση και σύνθεση των αποτελεσμάτων της καταγραφής. Συσχετίζοντας τις χρήσεις γης των ισογείων με την κατάσταση και τον αριθμό των ορόφων των κτιρίων, παρατηρούμε ότι η ανάψυχη, η οποία και συγκεντρώνει το ενδιαφέρον μας, αναπτύσσεται κυρίως σε κτίρια λίγων ορόφων και μέτριας, κακής έως και ερειπιώδους κατάστασης. Τα κτίσματα αυτά είναι κατά βάση ιστορικά και διατηρητέα. Έτσι, ενισχύεται το συμπέρασμα μας ότι η ανάπτυξη δραστηριοτήτων διασκέδασης στην περιοχή οφείλεται κατά ένα πολύ σημαντικό ποσοστό στον αρχιτεκτονικό χαρακτήρα της. Θα μπορούσαμε, επίσης, να συμπεράνουμε ότι η κτιριακή υποβάθμιση ίσως να έδρασε προσελκυστικά, ειδικά για τους πρώτους επιχειρηματίες και θαμώνες οι οποίοι αποτελούν μέλη της καλλιτεχνικής κοινότητας της πόλης, διεπόμενοι ακόμα και από έναν underground χαρακτήρα. 
Τα βασικά ερωτήματα που θέτουμε είναι: 
Μπορέιτε να φανταστείτε τη  ευρύτερη περιοχή της Βαλαωρίτου ως μια περιοχή κατοικίας φοιτητών και νέων ανρώπων, στούντιο και γραφεία νέων επαγγελματιών?
Ο εναλλακτικός της χαρακτήρας κατά πόσο μπορεί να διατηρηθεί και πως? 
Θέλουμε να ενισχύσουμε τη μέρα, τη νύχτα ή συνδυαστικά να διαμορφώσουμε μια γειτονια με μείξη χρήσεων γης?

Πέμπτη, 26 Αυγούστου 2010

Ο βασικότερος παράγοντας της Βαλαωρίτου: οι Θαμώνες της. Αποτελέσματα ερωτηματολογιών θαμώνων

Οι τάσεις ανάπτυξης δεν είναι δυνατόν να ολοκληρωθούν αν δεν συμμετέχει ο σημαντικότερος παράγοντας: ο ανθρώπινος. Έτσι, αν δεν μελετήσουμε τις επιλογές και τις απόψεις των θαμώνων της Βαλαωρίτου, τότε δεν είναι δυνατόν να αντιληφθούμε εξ’ ολοκλήρου ποιές είναι οι πραγματικές τάσεις της περιοχής.

Χαρακτηριστικά Θαμώνων
Για την εξέταση των στοιχείων  φύλου και ηλικίας, κατασκευάσαμε μία ιδιότυπη «πυραμίδα ηλικιών», στην οποία καταχωρήθηκαν τα δεδομένα αυτά. Από το γράφημα, λοιπόν, παρατηρούμε, ότι συνολικά στο ερωτηματολόγιο μας απάντησαν περισσότερες γυναίκες (64%)  από άντρες (36%).  Ως προς τα ηλικιακά δεδομένα, παρατηρούμε ότι την περιοχή επισκέπτονται κυρίως οι ηλικίες 20-24 και 25-29.  Έτσι, συγκρίνοντας τα στοιχεία αυτά με το ηλικιακό target group των βραδινών επιχειρηματιών (προηγούμενη ανάρτηση) παρατηρούμε ότι το στόχο τους πέτυχαν κυρίως εκείνοι που στοχεύουν στις ηλικίες 18-24 και 25-34. Βέβαια, και η πλειοψηφία που στοχεύει σε όλες τις ηλικίες, δεν μπορούμε να πούμε ότι έχει αποκλίνει από τον στόχο της, καθώς όπως παρατηρούμε, η περιοχή προσελκύει και άτομα άνω των 40 και 50 ετών.
«Πυραμίδα ηλικιών» θαμώνων. Πηγή: ιδία επεξεργασία
Οι φοιτητές έρχονται στην πρώτη θέση της κατάταξης απασχόλησης, και μάλιστα με πάρα πολύ μεγάλη διαφορά από τη δεύτερη θέση, που ανήκει στους ιδιωτικούς υπαλλήλους. Το ενδιαφέρον, όμως, των στοιχείων «κρύβεται» στις επαγγελματικές ιδιότητες των υπόλοιπων θαμώνων. Αν παρατηρήσουμε τα στοιχεία του διαγράμματος, συμπεραίνουμε ότι πολύ μεγάλο ποσοστό των απασχολουμένων έχει να κάνει με επαγγέλματα σχετικά με την τέχνη: αρχιτέκτονας, μουσικός, διακοσμητής, γραφίστας, εικαστικός, ηθοποιός. Με αυτές τις απαντήσεις, δημιουργείται σιγά σιγά και το πολιτισμικό προφίλ της περιοχής: ένας τόπος συγκέντρωσης ατόμων διαφορετικών ενδιαφερόντων, με έντονες καλλιτεχνικές ανησυχίες και αρκετά υψηλού μορφωτικού επιπέδου (αρκεί μόνο το γεγονός ότι οι περισσότεροι είναι φοιτητές). Εμπειρικά και μόνο, γνωρίζουμε ότι κάποια μαγαζιά αποτελούν και στέκια ανάλογα με την «ειδικότητα» των θαμώνων: άλλα είναι των μουσικών, άλλα των εικαστικών και των φοιτητών καλών τεχνών και άλλα των φοιτητών του πολυτεχνείου.


Απασχόληση Θαμώνων. Πηγή: ιδία επεξεργασία
Πολύ ενδιαφέρον έχουν και τα στοιχεία σχετικά με την περιοχή τωρινής κατοικίας των θαμώνων. Από τον χάρτη που ακολουθεί παρατηρούμε ότι οι θαμώνες της περιοχής προέρχονται κυρίως από το κέντρο και την Καλαμαριά. Γενικά, την ενότητα επισκέπτονται κάτοικοι των γειτονικών περιοχών, όπως Άνω Πόλη, Ανατολική Θεσσαλονίκη, Τούμπα και φυσικά περιοχές στις οποίες κατοικούν φοιτητές όπως η Τριανδρία, οι 40 Εκκλησιές, η Νεάπολη και οι Δυτικές Συνοικίες. Εντύπωση προκαλεί, ότι πολλοί κάτοικοι του Πανοράματος και της Θέρμης επιλέγουν τη Βαλαωρίτου για τη διασκέδαση τους, παρά την μεγάλη απόσταση. Πιθανόν, η επιλογή αυτή να έχει να κάνει με την ούτως η άλλως έξοδο στο κέντρο, από το σύνολο του Πολεοδομικού Συγκροτήματος, για αναψυχή αλλά και με την προτίμηση στο εναλλακτικό ύφος των καταστημάτων.
Θαμώνες Βαλαωρίτου και περιοχή τωρινής κατοικίας εντός Πολεοδομικού Συγκροτήματος Θεσσαλονίκης. Ανάλογα με την ένταση του χρώματος είναι οι θαμώνες που κατοικούν εκεί. Πηγή: ιδία έρευνα και επεξεργασιά.
Χαρακτηριστικά επισκεψημότητας στην περιοχή
Πολύ σημαντικό στοιχείο για την διερεύνηση της ιστορίας της ανάπτυξης της περιοχής, είναι τα στοιχεία που αφορούν την επισκεψημότητα σε βάθος χρόνου. Έτσι, στην ερώτηση μας «Πόσο καιρό έχει που βγαίνετε στη «Βαλαωρίτου;» οι περισσότεροι μας απάντησαν «Πάνω από δύο χρόνια», δηλαδή σχεδόν από τότε που ξεκίνησε η «αλλαγή» της περιοχής από εμπορική σε πόλο αναψυχής (οπότε και άνοιξαν τα πρώτα, εναλλακτικά, μαγαζιά). Επίσης, μεγάλο ποσοστό απάντησε ότι στην περιοχή πηγαίνει τον τελευταίο χρόνο (21%), οπότε και σημειώθηκε η ραγδαία ανάπτυξη. Παρατηρούμε, ότι είναι λίγος ο κόσμος που δήλωσε ότι επισκέφτηκε τη Βαλαωρίτου για πρώτη φορά πριν από πέντε, τρεις ή έναν μήνα. Ερμηνεύουμε το γεγονός αυτό βάσει της απότομης ανάπτυξης που έγινε πριν από έναν χρόνο. Ο κόσμος που έδειξε ενδιαφέρον για τη Βαλαωρίτου το έδειξε σε διάστημα λίγων μηνών (των πρώτων μηνών της ραγδαίας ανάπτυξης), οπότε είναι πολύ πιθανόν, μετά να μη ενδιαφέρει πλέον άλλη μερίδα πληθυσμού να επισκεφτούν την περιοχή. Είναι δηλαδή πολύ πιθανόν, η Βαλαωρίτου να μην υποστεί και άλλη αύξηση επισκεψημότητας, άμεσα, καθώς το κοινό της πόλης που ενδιαφέρεται για την περιοχή έχει ήδη καλυφθεί.
«Ιστορικότητα» επισκεψημότητας περιοχής. Πηγή: ιδία επεξεργασία
Η «Βαλαωρίτου» ακόμα και τις καθημερινές είναι σχεδόν πάντα γεμάτη κατά τις νυχτερινές ώρες. Έτσι, είναι δυνατόν να υποθέσουμε ότι οι θαμώνες της την επισκέπτονται τακτικά. Όντως, το 30% δήλωσε, ότι την επισκέπτεται μία φορά την εβδομάδα, ενώ το 22% πάνω από δύο φορές την εβδομάδα. Πολύ λίγοι όμως την επισκέπτονται καθημερινά  (1%). Παρ’ όλα αυτά, αν συνυπολογίσουμε το κόστος εξόδου ανά επίσκεψη, και την τακτικότητα της επίσκεψης συμπεραίνουμε ότι οι επιχειρήσεις στην περιοχή πρέπει να είναι αρκετά επικερδής. Αυτό το γεγονός, φυσικά, αποτελεί πολύ σημαντικό κίνητρο προσέλκυσης επιχειρήσεων αναψυχής.

Αν όμως ισχύει η υπόθεση μας ότι έχει προκύψει κορεσμός θαμώνων (άρα δεν θα αυξηθεί ιδιαίτερα η επισκεψημότητα και άρα και η κατανάλωση), άρα τα ήδη υπάρχοντα μαγαζιά καλύπτουν τις ανάγκες αυτού του κοινού, τότε είναι πολύ πιθανόν οι νέες επιχειρήσεις που θα ανοίξουν να χαρακτηρίζονται από μεγάλο ρίσκο επιτυχίας. Άλλωστε, όπως καταγράψαμε και στις αξίες των ακινήτων, στην κτηματομεσιτική αγορά τα καταστήματα αυτά έχουν πολύ υψηλούς συντελεστές ρίσκου ήδη από την αρχή της ανάπτυξης τους, όταν ακόμα η ζήτηση ήταν μεγάλη και η προσφορά μικρή. Προβλέποντας ότι θα αντιστραφεί η κατάσταση (δηλαδή θα μείνει στάσιμη η ζήτηση και θα αυξηθεί η προσφορά) τότε είναι πολύ πιθανόν να επικρατήσουν μόνο οι ανταγωνιστικότερες επιχειρήσεις.

Προσωπική άποψη για την περιοχή
Σύμφωνα, λοιπόν, με τους θαμώνες της περιοχής ο βασικότερος λόγος που επισκέπτονται την περιοχή είναι τα ίδια τα μαγαζιά.Ακολουθεί ένας πολύ σημαντικός παράγοντας που διαμόρφωσε τη σημερινή εικόνα της περιοχής: τα τακτικά δρώμενα, πάρτι και η μουσική. Ειδικά μετά το Πάσχα στην ευρύτερη ενότητα πραγματοποιήθηκαν φεστιβάλ κυρίως καλλιτεχνικού αλλά και κοινωνικού περιεχομένου τα οποία προσέλκυσαν πολύ κόσμο. Παρατηρούμε, όμως, ότι η κεντρικότητα της περιοχής και η εύκολη προσβασιμότητα με τα Μ.Μ.Μ. δεν αποτελούν τόσο σημαντικούς λόγους προτίμησης, παρόλο που το δεύτερο μεγαλύτερο ποσοστό των ερωτώμενων χρησιμοποιεί τα Δημόσια μεταφορικά μέσα για να πάει στη Βαλαωρίτου.
Λόγοι επισκεψημότητας της περιοχής Βαλαωρίτου. Πηγή: ιδία επεξεργασία
Εσείς για ποιό λόγο επισκέπτεστε τη Βαλαωρίτου? Πιστεύετε ότι η αναψυχή θα συνεχίσει να αναπτύσσεται στην περιοχή? Και αν τελικά αρχίσει να φθίνει θα οφείλεται στην υπερπροσφορά επιλογών αναψυχής, στην αλλαγή του ύφους της περιοχής ή σε κάτι άλλο?

Ότι άλλο σας προβληματίζει σχετικά με την περιοχή συζητήστε το μαζί μας!  Η Βαλαωρίτου στήθηκε αρχικά από τον κόσμο και όχι από τους οικονομικούς παράγοντες! Η γνώμη σας μετράει!
Ευχαριστούμε πολύ για την οποιαδήποτε συμμετοχή σας!
Αθηνά- Βίβιαν.

Τρίτη, 24 Αυγούστου 2010

Ερωτηματολόγια στους επιχειρηματίες αναψυχής. Το "νέο αίμα" της οικονομίας της Βαλαωρίτου

Το ερωτηματολόγιο των επιχειρηματιών αναψυχής έγινε με προσωπική συνέντευξη. Ο βασικός στόχος είναι να απαντηθεί το ερώτημα αν οι δραστηριότητες αναψυχής, κυρίως νυχτερινής, μπορούν να συνδυαστούν με αρκετά ισχυρές εμπορικές και βιοτεχνικές χρήσεις και να βρουν την ισορροπία. Έτσι, να αναπτυχθούν παράλληλα και βιώσιμα σε έναν χώρο με ιστορική φυσιογνωμία. Καταφέραμε και συγκεντρώσαμε δεδομένα από το 90%, περίπου, των επιχειρήσεων της ευρύτερης περιοχής (όχι μόνο από τον πυρήνα ανάπτυξης Βαλαωρίτου-Συγγρού). Ερωτηθέντες ήταν τόσο ιδιοκτήτες/ υπεύθυνοι μπαρ, αλλά και αναψυκτηρίων, εστιατορίων και καφετεριών της περιοχής.

"Ιστορική Εξέλιξη"
Αρχικά, είναι καλό να αναφερθούμε στην ιστορική εξέλιξη της αναψυχής στην περιοχή μελέτης, όπως αυτή καταγράφηκε μέσω των ερωτηματολογίων. Παρατηρούμε, ότι οι περισσότερες επιχειρήσεις ιδρύθηκαν από τον περασμένο Σεπτέμβριο (2009), οπότε και άρχισε να αναπτύσσεται ραγδαία η περιοχή. Παρ’ όλα αυτά, πολλά μαγαζιά προϋπήρχαν του 2008. Θεωρούμε, ότι αυτά ήταν που διαμόρφωσαν την πολιτισμική και αισθητική ταυτότητα των μαγαζιών που ανοίγουν ακόμα και σήμερα.

Εξελικτική πορεία καταστημάτων αναψυχής στην Ευρύτερη Περιοχή Μελέτης. Πηγή: ιδία επεξεργασία.   
Χαρακτηριστικά επιχείρησης
Στα πλαίσια της έρευνας μας μελετήσαμε αρκετά χαρακτηριστικά λειτουργίας και ύφους της επιχειρησης. Σας παρουσιάζουμε τα σημαντικότερα.

Ένας παράγοντας που καθορίζει το ύφος της περιοχής, είναι ότι συγκεντρώνεται κυρίως νεανικός κόσμος. Θέλοντας να εξετάσουμε αν αυτό προέκυψε από επιδιώξεις των επιχειρηματιών τους ρωτήσαμε σχετικά με το ηλικιακό σύνολο-στόχο (Target Group) που έχουν. Οι μισοί από τους ερωτηθέντες απάντησαν ότι στοχεύουν σε όλες τις ηλικίες, ενώ το 36% απάντησε 18-24 και 25-34, δηλαδή τις ηλικίες που κυριαρχούν στην περιοχή.

Target group ηλικιών. Πηγή: ιδία επεξεργασία
Διερευνόντας τη σύγχρονη πολιτισμική ταυτότητα της περιοχής, έχει πολύ ενδιαφέρον να μελετήσουμε ένα από τα πιο προφανή χαρακτηριστικά: τη μουσική. Ρωτήσαμε, λοιπόν, να μάθουμε αν υπάρχει κάποιο προτιμώμενο είδος μουσικής και ποιό είναι αυτό.

Το μουσικό ύφος που επικρατεί κινείται σε εναλλακτικούς δρόμους. Η ξένη Alternative, η Jazz και η Rock-R’n’R μουσική είναι αυτές που κυριαρχούν στις προτιμήσεις των ιδιοκτητών.  Πρόκειται για είδη μουσικής που προϋπήρχαν της απότομης ανάπτυξης στην περιοχή. Τα ακούσματα αυτά κυριαρχούν στην περιοχή, από τότε που δημιουργήθηκαν τα πρώτα studio προβών και ηχογραφήσεων στην ευρύτερη ενότητα, οπότε και ακολούθησαν τα αντίστοιχα μαγαζιά-στέκια αυτών των μουσικών όπου παιζόταν και η αντίστοιχη μουσική. Όλη η εναλλακτικότητα αυτών των μαγαζιών πηγάζει κατά πρωταρχικό λόγο από τη μουσική που παίζουν. Έτσι, προσελκύουν και ένα κοινό θαμώνων που ταυτίζει τη διασκέδαση με την ουσιαστική έννοια της αναψυχής: στα μαγαζιά αυτά πηγαίνουν για να ακούσουν νέες μουσικές, να συζητήσουν για αυτές και παράλληλα να πιούν και το ποτό με την παρέα τους.

Προτιμώμενο Είδος Μουσικής. Πηγή: ιδία επεξεργασία
Χαρακτηριστικά ακινήτου
Πολύ σημαντικό στοιχείο είναι η προηγούμενη χρήση των ακινήτων.Το γράφημα πιστοποιεί την πρώτη σκέψη που έρχεται στο μυαλό: τα περισσότερα ισόγεια μαγαζιά, πριν γίνουν αναψυχή, ήταν εμπορικά ή βιοτεχνικά. Βέβαια, είναι σημαντικό ότι ένα αρκετά μεγάλο ποσοστό ήταν εγκαταλειμμένα. Το γεγονός αυτό, επαληθεύει αυτό που είχαμε υποθέσει στο κεφάλαιο των χρήσεων γης: ένας πολύ σημαντικός παράγοντας προσέλκυσης της αναψυχής είναι η μεγάλη προσφορά ακινήτων και μάλιστα σε πολύ χαμηλές τιμές ενοικίασης. Αξιοπερίεργο αποτελεί, η δήλωση των ερωτώμενων, ότι κάποια καταστήματα πριν την τωρινή χρήση ήταν εξίσου αναψυχή. Πιθανόν, να πρόκειται για αλλαγή ιδιοκτήτη σε κάποια από τα παλιά καφέ-μπαρ της περιοχής.
Προηγούμενη χρήση ακινήτου. Πηγή: ιδία επεξεργασία
Κίνητρα εγκατάστασης επιχείρησης στη "Βαλαωρίτου"
Ενδιαφέρον προς διερεύνηση, παρουσιάζουν και τα κίνητρα των ιδιοκτητών αυτών που τους οδήγησαν στην εγκατάσταση της επιχείρησης τους στην περιοχή αυτή. Όπως φαίνεται και από το διάγραμμα που ακολουθεί, το γεγονός ότι η έκταση αυτή βρίσκεται στο κέντρο της πόλης φαίνεται να υπερτερεί, έστω και για λίγο. Ενδιαφέρον παρουσιάζει, ότι η αμέσως επικρατέστερη απάντηση είναι το «δεν ξέρω/δεν απαντώ». Το γεγονός αυτό ερμηνεύεται με δύο τρόπους: ή με την πραγματική άγνοια των ιδιοκτητών/υπευθύνων ως προς τα κίνητρα τους ή με την δυσπιστία τους απέναντι στην πρόθεση της ερώτησης μας.   Όπως έχουμε προαναφέρει, αντιμετωπίσαμε αρκετή δυσκολία στο να εκμαιεύσουμε κάποιες πληροφορίες από τους βραδινούς επιχειρηματίες, καθώς μας απαντούσαν με αρκετή καχυποψία.

Ο πρωταρχικός παράγοντας που θεωρούμε εμείς ότι αποτελεί κίνητρο προσέλκυσης επιχειρήσεων αναψυχής στην περιοχή (σήμερα), έρχεται μόλις στην τρίτη θέση. Η «Μεγάλη συγκέντρωση κόσμου- περιοχή Στέκι», αν και στην δικιά μας αντίληψη είναι ο σημαντικότερος λόγος για να ιδρυθεί μια τέτοια επιχείρηση στη Βαλαωρίτου, φαίνεται ότι δεν συνάδει με τις απόψεις των ερωτώμενων. Φυσικά και τα χαμηλά ενοίκια αποτελούν έναν πολύ σημαντικό παράγοντα προσέλκυσης επιχειρήσεων (παρ’ όλο που μόλις το 18% συμφωνεί με τη σημαντικότητα του).

Κίνητρα εγκατάστασης επιχείρησης αναψυχής στην Ευρύτερη Περιοχή. Πηγή: ιδία επεξεργασία

Πιστεύετε ότι οι επιχειρήσεις αυτές θα είναι βιώσιμες? Και αν ναι, υπάρχει πιθανότητα να "συμπορευτούν" με την πρωϊνή αγορά ή θα γίνει μια περιοχή μόνο με μπαρ? Τα μαγαζιά αυτά καλύπτουν τις ανάγκες σας σε αναψυχή?

Ευχαριστούμε πολύ για τα σχόλια σας και την βοήθεια σας.

Αθηνά- Βίβιαν

Πέμπτη, 19 Αυγούστου 2010

Ερωτηματολόγια στους καταστηματάρχες - Τι πιστέυουν οι "παλιοί" της Βαλαωρίτου ;

Το ερωτηματολόγιο των πρωινών ιδιοκτητών έγινε με προσωπική συνέντευξη. Ο βασικός στόχος είναι να απαντηθεί το ερώτημα αν τελικά οι πρωινές χρήσεις μπορούν να «επιβιώσουν» στην περιοχή της Βαλαωρίτου και ποια είναι τα στοιχεία αυτά που πρέπει να μελετηθούν ώστε να στηθεί ένα πρόγραμμα για την αναβίωση των πρωινών καταστημάτων.

ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΗΣ
 

Η ηλικία των ιδιοκτητών κατά 64% είναι από 40 έως 60. Αυτό το δεδομένο επεξηγείται από το χαρακτήρα απασχόλησης της περιοχής. Η βιοτεχνία, το χονδρικό και λιανικό εμπόριο των ειδών που πωλούνται στην περιοχή, όπως υφάσματα, έτοιμα ενδύματα, αξεσουάρ και είδη ραπτικής, είναι κλάδοι που παρουσιάζουν οικονομική ύφεση στην Ελλάδα τα τελευταία χρόνια. Ξεκίνησαν τη δραστηριότητα τους μεταπολεμικά με μεγάλη άνθηση στις δεκαετίες 1970 και 1980 και τώρα ακολουθούν μία πτωτική  σταθερή πορεία.

Επομένως οι περισσότερες επιχειρήσεις που παραμένουν στην αγορά είναι παλιές με πιθανώς μεγάλους σε ηλικία ιδιοκτήτες. Σε αυτό το σημείο αξίζει να σημειωθεί ότι ακόμη και οι ερωτώμενοι που ήταν σε ηλικία κάτω των 40 ετών, αποτελούσαν τη δεύτερη ή και τρίτη γενιά που συνέχιζε να εργάζεται στην οικογενειακή επιχείρηση.

Yπάρχουν πολλές επιχειρήσεις, κατεξοχήν λιανικού εμπορίου, που ιδρύθηκαν τα τις τελευταίες δύο δεκαετίες στην περιοχή. Στο παρακάτω διάγραμμα φαίνεται και ποσοστιαία ο καταμερισμός των κλάδων απασχόλησης στην περιοχή. Το λιανικό εμπόριο (49%) υπερισχύει με μικρή διαφορά από το χονδρικό εμπόριο (47%). Η βιοτεχνία σημειώνει πολύ μικρότερο ποσοστό (4%) καθώς οι περισσότερες βιοτεχνίες είναι χωροθετημένες πάνω από την οδό Εγνατία (περιοχή Αντιγονιδών) που δεν ανήκει στην περιοχή μελέτης αυτής της εργασίας. Η φυσιογνωμία της περιοχής της Βαλαωρίτου δίνει περισσότερο την αίσθηση της αγοράς και όχι περιοχής παραγωγής.

Οι περισσότεροι επιχειρηματίες δεν δείχνουν να εγκαταλείπουν την περιοχή καθώς το 48% των ερωτηθέντων δήλωσε ότι δεν το σκέφτεται και δεν ανήκει στα άμεσα σχέδια τους η μεταφορά επιχείρησης.

ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Τα περισσότερα καταστήματα (76%) είναι ενοικιαζόμενα. Τα ιδιόκτητα ανήκουν κυρίως σε οικογενειακές επιχειρήσεις οι οποίες ιδρύθηκαν παλιότερα.

ΑΠΟΨΗ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ/ ΥΠΕΥΘΥΝΩΝ
Το βασικό κίνητρο εγκατάστασης των καταστημάτων και βιοτεχνιών στην περιοχή αποτελεί η κεντρικότητα της και η σύνδεση της με το εμπορικό κέντρο (41% σύμφωνα με το διάγραμμα). Η αγορά της Βαλαωρίτου αποτελούσε, τουλάχιστον για τις δεκαετίες 1960-1980 μία από τις πιο σημαντικές αγορές χονδρικού και λιανικού εμπορίου στην πόλη. Άλλο κίνητρο αποτελεί η συγκέντρωση καταστημάτων ομοίων αγαθών όπως είναι το ένδυμα κυρίως στην περιοχή (22%).


Όσον αφορά στην άποψη τους για τη μετατροπή της περιοχής σε πόλο αναψυχής φάνηκε να υπερισχύει με μικρή ποσοστιαία διαφορά η αρνητική γνώμη. Όσοι απάντησαν ότι κρίνουν την κατάσταση ως «πολύ αρνητική» ή «μάλλον αρνητική» (24% και 24% αντίστοιχα) θεωρούν ότι η σταδιακή εξάπλωση των νυχτερινών μαγαζιών προσβάλλει την πρωινή αγορά. Όσοι κρίνουν την κατάσταση ως «πολύ θετική», «μάλλον θετική» και «ουδέτερη» (20%, 20% και 12% αντίστοιχα) δείχνουν να μην επηρεάζονται από τη χρήση της αναψυχής και θεωρούν ότι η βασική αιτία για τη φθίνουσα οικονομική κατάσταση της επιχείρησής τους είναι η γενική οικονομική κρίση της χώρας.

Η αγορά στην περιοχή φθίνει σταδιακά. Τα καταστήματα αυτά όμως πρέπει να διατηρηθούν για να υπάρχει και "πρωινή ζωή"στην περιοχή και να μείνει έτσι όπως την ξέρουμε. Ποια είναι η δική σας άποψη?
Πιστεύετε ότι η παράλληλη ανάπτυξη του παραδοσιακού εμπορίου με πιο σύγχρονες μορφές του (π.χ. χειροποίητα αντικείμενα, design κλπ) θα λειτουργούσε? Θα σας προσέλκυαν τέτοια μαγαζιά να ψωνίσετε στην περιοχή?

Δευτέρα, 16 Αυγούστου 2010

Αξίες γης - μεταβολές σε μία αναπτυσσόμενη αγορά

Γενικά για τις τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα ισχύει ότι κατά τα τελευταία 4 -5 χρόνια (2006-2010) οι τιμές των ακινήτων μένουν σταθερές ή μειώνονται με πτώση της τάξης του 10% σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος. Αυτό δεν ισχύει στις περιπτώσεις όπου αναπτύσσονται νέες αγορές, όπως αυτή που παρουσιάζεται στην περιοχή μελέτης μας.
 

1.    Συγγρού- Βαλαωρίτου, Εγνατία, Τσιμισκή: όπου η αξία γης ανέρχεται σε 6000€/μ2 έως 9000€/μ2
2.    Οδός Βαλαωρίτου μέχρι Λέοντος Σοφού, Δωδεκανήσου από Φράγκων και κάτω: η αξίας γης κυμαίνεται από 3000€/μ2 έως 5000€/μ2
3.    Οδός Βαλαωρίτου από Λ. Σοφού μέχρι Δωδεκανήσου: η αξία γης κυμαίνεται από 2000€/μ2 έως 4000€/μ2
4.    Οδός Λέοντος Σοφού, Φράγκων και Βασ. Ηρακλείου, Δραγούμη, Δωδεκανήσου μέχρι Φράγκων: η αξία των ακινήτων ανέρχεται από 4000€/μ2 έως 8000€/μ2

Όσον αφορά στις αξίες ακινήτων στους ορόφους ισχύει γενικώς, για όλη την περιοχή, μια τάξη μεγέθους τιμών που κυμαίνεται από 650€/μ2 έως 1300€/μ2 . Οι κύριες  χρήσεις που καταγράφηκαν στην περιοχή είναι οι βιοτεχνία και τα γραφεία. Η κατοικία εντοπίζεται σε ελάχιστα σημεία. Ωστόσο υπάρχει τάση να επισκευάζονται κτίρια και να διαμορφώνονται εσωτερικά ως loft και στούντιο που μπορούν να φιλοξενήσουν χρήση κατοικίας. Οι επισκευές αυτές έχουν ως αποτέλεσμα και την αύξηση των τιμών στην περιοχή.
Σύμφωνα με τα στοιχεία και τις τιμές που συγκεντρώθηκαν  έγινε η παρακάτω κατηγοριοποίηση με αύξουσα σειρά τιμών:
    Χαμηλότερη: 650€/μ2 - 800€/μ2
Εντοπίζεται στις οδούς πάνω από την Τσιμισκή –περιοχή Άνω Λαδάδικων- δηλαδή στην Βεροίας, Εδέσσης, Βίκτωρος Ουγκώ, Ερν. Έμπραρ και Δ. Ολυμπίου.
2.    Μεσαία 1: 800€/μ2 – 1000€/μ2
Οι τιμές αυτές σημειώνονται κυρίως σε όλο τον άξονα της οδού Βαλαωρίτου, στη Συγγρού και Βηλαρά καθώς και πιο αραιά στην οδό Αγίου Μηνά.
3.    Μεσαία 2: 1000€/μ2 – 1200€/μ2
Η κατηγορία αυτών των αξιών ακινήτων εντοπίζεται στις οδούς Φράγκων, Βασ. Ηρακλέιου, στην αρχή της Ερμού, στη Λέοντος Σοφού και στο πάνω τμήμα της Ίωνος Δραγούμη (κάτω από την Εγνατία).
4.    Υψηλή: 1300€/μ2 – 1500€/μ2
Τα ακίνητα αυτής της κατηγορίας βρίσκονται πάνω στους άξονες της Εγνατίας και της Δωδεκανήσου, βασικών εμπορικών οδών του κέντρου όπου στεγάζονται πολλά γραφεία.
5.    Πολύ υψηλή (μόνο Τσιμισκή): 1600€/μ2 – 1900€/μ2
Οι υψηλότερες τιμές ακινήτων στους ορόφους εντοπίζονται στην Τσιμισκή, καθώς αποτελεί το βασικό οδικό και εμπορικό άξονα του κέντρου με καταστήματα, γραφεία και κατοικίες.

Διαπιστώνουμε, λοιπόν, ότι η περιοχή Βαλαωρίτου είναι μία νέα αναπτυσσόμενη αγορά. Αυτό αρχικά φαίνεται από τη διάδοση της χρήση της αναψυχής, η οποία αναπτύσσεται ραγδαία, και επιβεβαιώνεται από την αύξηση των τιμών των ακινήτων. Γύρω από τον πυρήνα της περιοχής αναψυχής σχηματίζεται μία ζώνη που παρουσιάζει σημαντική αύξηση τιμών τα τελευταία τέσσερα χρόνια, ιδιαίτερα στην περίπτωση των ισόγειων καταστημάτων. Ωστόσο η αύξηση των τιμών θεωρείται ότι δεν αποτελεί μία σταθερή κατάσταση. Η γρήγορη αλλαγή του χαρακτήρα της περιοχής και η μη ελεγχόμενη αύξηση των τιμών μπορεί να οδηγήσει ακόμη και στην ερήμωση της.

Τετάρτη, 11 Αυγούστου 2010

Αποτελέσματα καταγραφής κτιρίων, Μέρος 2ο

Σε προηγούμενη ανάρτηση μας, δημοσιεύσαμε τα στοιχεία που συλλέξαμε για την περιοχή μελέτης και αφορούν τις χρήσεις γης.

Παρακάτω θα σας δείξουμε τα αποτελέσματα και τα συμπεράσματα που προέξυψαν ως προς την κατάσταση, τη χρονολόγηση και άλλα πολεοδομικά χαρακτηριστικά της περιοχής.

Αριθμός ορόφων
Στην περιοχή που εξετάζουμε (ειδικότερη περιοχή μελέτης) δεν υπάρχουν πολλά μονώροφα σπίτια. Αντίθετα, κυριαρχούν τα διώροφα και τα τριώροφα, τα οποία αποτελούν ουσιαστικά και τα διατηρητέα ή προτεινόμενα προς διατήρηση κτίρια της περιοχής. Τα βιοτεχνικά κτίρια και τα κτίρια γραφείων ακολουθούν τον ρυθμό της εποχής όπου κτίστηκαν (1950-1970) και αποτελούνται από πολλούς ορόφους (εξαόροφα έως οκταόροφα) χωρίς φυσικά να λείπουν και πολύ ψηλές οικοδομές (δεκαόροφη). Συναρτήσει των δεδομένων των συντελεστών δόμησης που καταγράψαμε, όπου η πλειοψηφία των κτιρίων έχει Σ.Δ. μεγαλύτερο του 4, με ένα πολύ σημαντικό ποσοστό ακόμα και πάνω από Σ.Δ.≥6, μπορούμε να συμπεράνουμε ότι πρόκειται για μία περιοχή που καταρρίπτει την ανθρώπινη αστική κλίμακα. Εξετάζοντας τον χάρτη, παρατηρούμε ότι γύρω από τη στοά Μαλακοπής (Συγγρού-Βαλαωρίτου-Βηλαρά), όπου και είναι ο πυρήνας της αναψυχής, είναι συγκεντρωμένα κτίρια με λιγότερους ορόφους. Τα κτίρια αυτά είναι και διατηρητέα, έτσι δημιουργούν το ενδιαφέρον περιβάλλον της περιοχής, το οποίο προσέλκυσε επιχειρηματίες αναψυχής και πελάτες-θαμώνες.

Αριθμός ορόφων καταγεγραμμένης περιοχής ειδικής μελέτης. Πηγή χάρτη: ιδία επεξεργασία
Κατάσταση Κτιρίων
Η περιοχή της Βαλαωρίτου τα τελευταία χρόνια αντιμετωπίζει μία ύφεση ως προς την οικονομική της ανάπτυξη , η οποία σαν αποτέλεσμα είχε και την υποβάθμιση του κτιριακού δυναμικού. Ούτε οι ιδιοκτήτες των οικοδομών είχαν την οικονομική δυνατότητα να αποκαταστήσουν ή να συντηρήσουν τις ιδιοκτησίες τους, αλλά ούτε ο Δήμος/Νομαρχία έδρασε ώστε να αποφευχθεί η υποβάθμιση αυτή. Από την καταγραφή προέκυψε ότι η πλειοψηφία των οικοδομών είναι σε μέτρια και κακή κατάσταση. Μόλις το τελευταίο διάστημα (περίπου ένα χρόνο) ξεκίνησαν να γίνονται κάποιες προσπάθειες αναβάθμισης του τοπίου, βασιζόμενες σε ιδιωτικό κεφάλαιο, οπότε και αποκαταστάθηκαν αρκετά κτίρια της περιοχής. Μεγάλο ποσοστό παρουσιάζουν και τα κτίρια που είναι σε ερειπιώδη κατάστηση. Στην χωρική αποτύπωση των δεδομένων της καταγραφής παρατηρούμε ότι ο πυρήνας της αναψυχής της περιοχής απαρτίζεται κυρίως από κτίσματα κακής και ερειπιώδους κατάστασης. Βέβαια, είναι πολύ πιθανό ότι το χαρακτηριστικό αυτό ήταν που προσέλκυσε τους πρώτους επιχειρηματίες αναψυχής. Όσα κτίρια έχουν εγγύτητα με την Ι. Δραγούμη βρίσκονται σε καλύτερη κατάσταση απ’ ότι η «ενδοχώρα» της περιοχής μελέτης μας. Ειδικά τα κτίρια μεταξύ Βαλαωρίτου και Φράγκων είναι σε πολύ κακή κατάσταση και πολλά είναι πλήρως εγκατελειμένα (π.χ. Κτίριο του ΙΚΑ στη γωνία Φράγκων και Τύπου).

Κατάσταση κτιρίων καταγεγραμμένης περιοχής μελέτης. Πηγή χάρτη: ιδία επεξεργασία

Χρονολόγηση Κτιρίων
Η περιοχή που εξετάζουμε ανήκει στην ζώνη του κέντρου που είχε καταστραφεί ολοσχερώς από την πυρκαγιά του 1917. Είναι πολύ ενδιαφέρον, όμως, ότι στην περιοχή είναι ανεμειγμένα ιστορικά κτίρια, τα περισσότερα διατηρητέα και βιοτεχνικά κτίρια- πολυκατοικίες. Εξετάζοντας και προσδιορίζοντας εμπειρικά την χρονολογία κατασκευής τους προέκυψε ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των κτιρίων είναι πρίν το 1955, άρα πρόκειται για πολύ παλιά κτίρια, τα οποία αν συνυπολογίσουμε τα προηγούμενα δεδομένα, είναι και σε κακή κατάσταση. Την ομάδα αυτήν των κτιριών (1917-1955) απαρτίζουν διατηρητέα οικοδομήματα, αλλά και τα πρώτα βιοτεχνικά κτίσματα που ανεγέρθηκαν στην περιοχή. Αξιοσημείωτο γεγονός αποτελεί, ότι στην περιοχή (ειδικότερης μελέτης) δεν υπάρχουν κτίσματα νεώτερα του 1986 (εκτός από μία οικοδομή κατοικίας επί της Βαλαωρίτου). Στη συνέχεια, με τη βοήθεια των ερωτηματολογίων, είναι δυνατόν να διαπιστώσουμε πόσο η παλαιότητα των κτιρίων αυτών επηρέασε την ανάπτυξη της αγοράς αναψυχής στην περιοχή. 

Χρονολόγηση Κτιρίων καταγεγραμμένης περιοχής μελέτης. Πηγή χάρτη: ιδία επεξεργασία
Δίκτυο οδικής συγκοινωνίας και μεταφορών
Η περιοχή μελέτης βρίσκεται στο εμπορικό κέντρο της πόλης. Έτσι, κάποιοι από τους μεγαλύτερους οδικούς άξονες της πόλης εξυπηρετούν τις ανάγκες της για μεταφορές. Η Τσιμισκή-Πολυτεχνείου, η Εγνατία και η Δωδεκανήσου σε επίπεδο κύριας αρτηρίας και η Ι. Δραγούμη σε επίπεδο δευτερεύουσας αρτηρίας εφάπτονται στην περιοχή μελέτης (ορίζοντας την κίολας). Το λοιπό οδικό δίκτυο της περιοχής μελέτης αποτελείται από τοπικές και συλλεκτήριες οδούς, όπως ακριβώς φαίνεται στον χάρτη που ακολουθεί. Οι δρόμοι είναι αρκετά στενοί, οπότε και μονόδρομοι.

Οδικό δίκτυο Ευρύτερης Περιοχής Μελέτης. Πηγή χάρτη: ιδία επεξεργασία
Όσο αφορά τα δημόσια μέσα μεταφοράς, η περιοχή εξυπηρετείται σε πολύ επαρκές σημείο από λεωφορεία, ενώ εφαπτομενικά, επί της Δωδεκανήσου υπάρχει ποδηλατόδρομος, όπως φαίνεται στον χάρτη.  Από εκεί παρατηρούμε επίσης, ότι υπάρχουν πολλοί χώροι στάθμευσης ποδηλάτων, οι οποίοι κατά μέσο όρο ο καθένας μπορούν να φιλοξενήσουν μέχρι έξι ποδήλατα. Επίσης, πολύ σημαντικό για την ανάπτυξη της περιοχής, είναι ότι η Πολιτιστική Γραμμή του ΟΑΣΘ, διέρχεται πολύ κοντά από αυτήν, εντάσσοντας την σε έναν άτυπο πολιτιστικό περίπατο που θα μπορούσε να οφελήσει τόσο τον τομέα της αναψυχής όσο και του εμπορίου της περιοχής. Στη συνέχεια, από τα ερωτηματολόγια που πραγματοποιήθηκαν στους θαμώνες της περιοχής, θα διερευνήσουμε αν οι υποδομές αυτές επαρκούν για την εξυπηρέτηση των πολιτών.

Δίκτυο Δημόσιων Μεταφορών και Ποδηλατοδρόμων Περιοχής Μελέτης. Πηγή χάρτη: ιδία επεξεργασία. 

Πιστεύετε ότι ο αρχιτεκτονικός πλούτος της περιοχής, αλλά και η κατάσταση στην οποία βρίσκεται (αρκετά κακή δηλαδή), δρουν προσελκυστικά, ως προς την αναψυχή?
Επίσης, αν είστε θαμώνας, τα υπάρχοντα Δημόσια Μέσα Μεταφοράς σας βολεύουν για να πάτε στη Βαλαωρίτου?

Ευχαριστούμε πολύ για τη βοήθεια σας!!!
Αθηνά- Βίβιαν!

Πέμπτη, 5 Αυγούστου 2010

Εσείς τα ξέρετε τα Παζαράκια?

Η περιοχή μελέτης μας, αποτελεί ένα πολύ σημαντικό κομμάτι του εμπορικού κέντρου της πόλης, ενώ στο παρελθόν υπήρξε και σημαντικός πυρήνας ανάπτυξης της βιοτεχνίας. Γειτνιάζει με αγορές που αφορούν την ένδυση, τη σίτιση και τον οικιακό εξοπλισμό. Τα προϊόντα ανάλογα με την αγορά στην οποία πωλούνται αντιστοιχούν και σε διαφορετικές τιμές: από ακριβά έως πολύ φθηνά.
Χαρακτηριστικά Παραδείγματα του τοπικού εμπορίου (ειδικότερης περιοχής μελέτης). Πηγή φωτογραφιών: ιδία λήψη

Ειδικότερα, η περιοχή της Βαλαωρίτου έρχεται σε επαφή με αγορές που αφορούν πιο «λαϊκά» στρώματα, που θυμίζουν ακόμα και παζάρια. Το χαρακτηριστικό αυτό, προέρχεται από την παλιά ακόμα Θεσσαλονίκη, τότε που οι αγορές αυτές ήταν κανονικά Παζάρια, όπως γίνονταν επί Οθωμανικής κατάκτησης.

Τα «Παζαράκια», όπως καλούνται, είχαν σχεδιαστεί ώστε να λειτουργούν κατά αυτόν τον τρόπο. Υπακούν στους όρους του «Προγράμματος πλειστηριασμού προς εκποίηση των μικρών οικοπέδων αγορών (Μπαζάρ)» του Σχεδίου Θεσσαλονίκης, του 1923 και το οποίο ισχύει μέχρι και σήμερα. Το Πρόγραμμα αρχικά καθόριζε κυρίως όρους δόμησης, συμπληρώθηκε, όμως, το 2001 και  αφορά τον «καθορισμό ειδικών χρήσεων γης και κανονισμό λειτουργίας των αγορών «Βατικιώτη», «Βλαλή», «Μπεζεστένι» του ιστορικού εμπορικού κέντρου της Θεσσαλονίκης» (ΦΕΚ 273, 2001). Σύμφωνα με το άρθρο 1 του εγγράφου, στις αγορές αυτές επιτρέπονται Επαγγελματικά εργαστήρια χαμηλής όχλησης, εμπορικά καταστήματα και καταστήματα τροφίμων καθώς και παραδοσιακά εστιατόρια, ταβέρνες και ουζερί (ορίζονται αντίστοιχα ποσοστά για κάθε αγορά).

Όπως φαίνεται και από τον χάρτη, τα μπαζάρ αυτά βρίσκονται σε άμεση επαφή με την περιοχή που μελετάμε. Άρα δεν είναι δυνατόν να μην την επηρέασαν. Στην καταγραφή που πραγματοποιήσαμε, παρατηρήσαμε ότι πράγματι υπάρχει στενή σχέση των περιοχών αυτών, ως προς το εμπόρευμα και τους πελάτες. Τα αποτελέσματα αυτά θα αναλύσουμε στη συνέχεια.

Πρόγραμμα Εκποίησης Μικρών Οικοπέδων Αγορών (Μπαζάρ) του 1928.  Χάρτης γειτνίασης Περιοχής Μελέτης- Παζαράκια. Πηγή χάρτη: ιδία επεξεργασία



Δυστυχώς οι πληροφορίες που έχουμε για τα Παζαράκια είναι αρκετά περιορισμένες! Αν εσείς έχετε κάποια παραπάνω πληροφορία θα είμασταν ευγνώμονες να την μοιραστείτε μαζί μας! Πιστεύετε ότι η Βαλαωρίτου έχει τη δυνατότητα να γίνει σαν τις περιοχές αυτές; Και αν ναι, είναι θεμιτό;

Ευχαριστούμε πολύ για τη συμμετοχή σας!
Αθηνά, Βίβιαν!

Τρίτη, 27 Ιουλίου 2010

TEMPLE BAR - Ένα παράδειγμα προς μίμηση

Επέμβαση στην Περιοχή Temple bar, Δουβλίνο

Η επέμβαση στην περιοχή Temple bar στο Δουβλίνο στο αποτελεί μία ενδιαφέρουσα περίπτωση για τον τρόπο με τον οποίο μία παραδοσιακή περιοχή μπορεί να διατηρήσει την αρχιτεκτονική κληρονομιά της, να ανανεωθεί λειτουργικά και να ενταχθεί στον σύγχρονο οργανισμό της πόλης. Βασική αρχή της επέμβασης ήταν η αναγνώριση των δημοσίων χώρων του ιστορικού κέντρου ως στοιχείο αυθεντικότητας άξιο προς διατήρηση.

Πηγη: http://www.12travel.de/ie/packages/escorted-tours/resources/Temple%20Bar.jpg

Η περιοχή βρισκόταν έξω από το μεσαιωνικό τείχος της πόλης αλλά σε πολύ κοντινή απόσταση από αυτό.  Παίρνει την ονομασία Temple Bar κατά το 17ο αιώνα, ενώ αποκτά την χαρακτηριστική φυσιογνωμία της κατά το 18ο αιώνα, οπότε και με την ανάπτυξη των λιμενικών εγκαταστάσεων δημιουργείται ένα εμπορικό κέντρο με έντονη δραστηριότητα γύρω από το Custom House.  Η ανάπτυξη των μαγαζιών και των επιχειρήσεων στην περιοχή συμβαδίζει με την ανάπτυξη μαγαζιών και χώρων «νυχτερινής» ζωής.

Η κατάσταση της ανάπτυξης συνεχίζεται έως και τη δεκαετία του 1950. Έπειτα με την κατεδάφιση του τείχους και την επέκταση του Δουβλίνου η περιοχή βρέθηκε μέσα στο ιστορικό κέντρο αρχίζει να δέχεται πιέσεις για τον «εκσυγχρονισμό» της (Βιτοπούλου,  σ. 8). Η οικονομική δυσπραγία δεν επέτρεψε μέχρι πρόσφατα την ανοικοδόμηση της με τα πρότυπα του Μοντέρνου, που κυριαρχούσαν, και το Temple Bar διασώθηκε υποβαθμιζόμενο ωστόσο αισθητά. Τα κτίρια καθώς ήταν σε κακή κατάσταση προσφέρονταν με χαμηλά ενοίκια. Έτσι άρχισαν να προσελκύονται στην περιοχή ποικίλες περιθωριακές, καλλιτεχνικές και «εναλλακτικές» δραστηριότητες οι όποιες δίνουν ένα διαφορετικό χρώμα. Καλλιτεχνικά studios, μαγαζιά με ρούχα second hand, στούντιο ηχογραφήσεων και πολλά εστιατόρια και καφέ άρχισαν να δίνουν ζωή στην περιοχή.  Η ιδιαίτερη φυσιογνωμία και η αρχιτεκτονική κληρονομιά προσέλκυσαν το ενδιαφέρον των αρχών και δημιούργησαν τις προϋποθέσεις για την ένταξη της περιοχής σε προγράμματα αποκατάστασης.







Πηγή: http://www.tascq.ie/index.php

Η διαδικασία της ανάπλασης ξεκίνησε το 1991, όταν το Δουβλίνο έγινε πολιτιστική πρωτεύουσα της Ευρώπης. Με γρήγορες, αποφασιστικές και ευέλικτες κινήσεις, η πόλη κατάφερε να στήσει ένα μηχανισμό παρέμβασης που υπήρξε εξαιρετικά αποτελεσματικός.
Στρατηγικός στόχος του εγχειρήματος ήταν να προσελκύσει τουριστικό και επιχειρηματικό ενδιαφέρον για το Δουβλίνο σε διεθνές επίπεδο, μέσω μιας πρότυπης επέμβασης σε μια περιοχή με ιδιαίτερη πολιτισμική ποικιλία. Στόχος του επενδυτικού προγράμματος είναι να ενθαρρυνθεί η ιδιωτική πρωτοβουλία στην περιοχή, να διατηρήσει και να προωθήσει τον ιδιότυπο πολιτιστικό χαρακτήρα της και, εξασφαλίζοντας παράλληλα τη μέγιστη ανάμειξη των χρήσεων γης που έθετε ως προαπαίτηση ο νόμος του 1991.
Παράλληλα, με αρχιτεκτονικό διαγωνισμό επελέγησαν οι μελετητές αρχιτέκτονες για το «πολεοδομικό πλαίσιο ανάπτυξης". Το διαγωνισμό κέρδισε μια ομάδα οκτώ αρχιτεκτονικών γραφείων με το όνομα Group 91. Το σχέδιο παρείχε ένα συλλογικό αλλά εύκαμπτο πλαίσιο που επέτρεψε μια δημιουργική συνεργασία μεταξύ του δημόσιου και ιδιωτικού τομέα.
Το σχέδιο περιλάμβανε: Τη δημιουργία πεζοδρόμων στην περιοχή και την απομάκρυνση της κίνησης των οχημάτων έξω από τα όρια της περιοχής, την αναγέννηση του αστικού πληθυσμού, την κατασκευή γέφυρας για πεζούς, την κατασκευή νέου δρόμου και την απόρριψη της αντίληψης για την κατεδάφισης της ποικιλομορφίας των χρήσεων.
Όσον αφορά στο πρόγραμμα για την αρχιτεκτονική οι δραστηριότητες περιείχαν αποκαταστάσεις των κτιρίων, επιλεκτικές κατεδαφίσεις και σχεδιασμό και κατασκευή νέων κτιρίων για να στεγάσουν δραστηριότητες με καλλιτεχνικό και δημιουργικό χαρακτήρα (Βιτοπούλου, σ. 9).


Πηγή: http://www.tascq.ie/index.php


Τα κτίρια, που τα περισσότερα είναι διώροφα ή τριώροφα επέτρεψαν την πρόβλεψη για δημιουργία χώρων κατοικίας, διαφόρων τύπων όπως διαμερίσματα, ξενώνες, ξενοδοχεία, οικοτροφεία, έτσι ώστε η περιοχή να αποκτήσει τελικά ένα μόνιμο πληθυσμό 3000 κατοίκων. Με αυστηρό έλεγχο των χρήσεων, προσεκτική πολιτική επιδότησης των νέων ενοικιάσεων και συστηματική ενίσχυση των παλαιών ενοικιαστών, επιτεύχθηκε στην περιοχή η διατήρηση όλων των παλιών επιχειρήσεων και η εγκατάσταση νέων που θα εμπλούτιζαν με ποικιλία και ιδιαιτερότητα τις δραστηριότητες του εμπορίου, των υπηρεσιών, της καλλιτεχνικής δημιουργίας και της αναψυχής, επιτρέποντας παράλληλα την προσέλκυση κατοίκων.


Πηγή: http://www.tascq.ie/index.php

Χώροι θεάτρου και τεχνών, μικρά μουσεία, αίθουσες μουσικής και σχολές καλλιτεχνικής έκφρασης ανοίγουν στους δρόμους της περιοχή. Το οδικό δίκτυο σχεδιάζεται έτσι ώστε να δημιουργούνται μικρές πλατείες. Το σχέδιο προσπαθεί να εισαγάγει σημεία ειδικού ενδιαφέροντος που αποκαλεί «μαγνήτες», ώστε να προκαλεί την περιέργεια και τη συνεχή εναλλαγή των εικόνων και εντυπώσεων. Έτσι ένας ελεγχόμενος αριθμός από μπαρ, καφέ, εστιατόρια και μπυραρίες –τις γνωστές παμπ- έχει εγκατασταθεί στην περιοχή. Η αναλογία των χρήσεων αυτών είναι μελετημένη ώστε να μην προσβάλλει τα υπόλοιπα στοιχεία και αλλοιώνει το χαρακτήρα της περιοχής.
Η ανάπτυξη της περιοχής μετά την ανάπλαση έχει περάσει δυναμικά στα χέρια των τοπικών παραγόντων. Οργανώσεις, γραφεία, κάτοικοι και επιχειρηματίες παρακολουθούν την  κατάσταση και συνεισφέρουν στην εξέλιξη της με την αντιμετώπιση των προβλημάτων, την ανάπτυξη τοπικών επιχειρήσεων και την οργάνωση πολιτιστικών εκδηλώσεων.



Τα ερωτήματα που θέτουμε εμείς για την περιοχή της Βαλαωρίτου είναι τα εξής: Μπορεί η ιδιωτική πρωτοβουλία να αποδειχθεί τόσο αποτελεσματική; Kαι ποιά κίνητρα μπορούν να κινητοποιήσουν τους ιδιοκτήτες των κτιρίων ώστε να τα αποκαταστήσουν και κατ' επέκταση να βελτιωθεί η εικόνα της περιοχής; Επίσης, ποιές αποφάσεις πρέπει να ληφθούν ώστε να προσελκυθούν νέοι κάτοικοι στην περιοχή;



Βιβλιογραφία
Αθηνά Βιτοπούλου, "Επεμβάσεις αστικής ανάπλασης και ανάκτησης εγκαταλελειμένων αστικών περιοχών"
http://www.greekarchitects.gr
http://www.templebar.ie/docs/urban_regeneration.pdf

Τρίτη, 20 Ιουλίου 2010

Αποτελέσματα Καταγραφής Κτιρίων, Μέρος 1ο

Έχοντας πλέον ολοκληρώσει τη λεπτομερή καταγραφή των κτιρίων και των χρήσεων γης τους στην ειδικότερη περιοχή μελέτης μας, είναι δυνατό να εξάγουμε κάποια συμπεράσματα σχετικά με την υφιστάμενη κατάσταση.

Μερικά από τα δεδομένα και τα συμπεράσματα αυτά παρουσιάζονται στη συνέχεια.

Γενικές Χρήσεις Γης

Το διάστημα Μαίου- Ιουνίου 2010 πραγματοποιήθηκε καταγραφή των κτιρίων και των χρήσεων γης στην περιοχή που στον παρακάτω χάρτη φαίνεται ως Καταγεγραμμένη περιοχή μελέτης. Εντός των ορίων της είναι που συναντάται πιο έντονα το φαινόμενο της ανάπτυξης της αναψυχής, γι’αυτό και επιλέξαμε να την μελετήσουμε διεξοδικότερα.











Περιοχή μελέτης- Ευρύτερη και Καταγεγραμμένη. Πηγή: ιδία επεξεργασία


Από την καταγραφή των κτιρίων προέκυψαν δεδομένα που αφορούν τις χρήσεις γης της ειδικότερης περιοχής μελέτης. Αυτά παρουσιάζονται στο παρακάτω ραβδόγραμμα. Παρατηρούμε ότι κατά κύριο λόγο στην περιοχή υπάρχουν γραφεία (δικηγορικά επι το πλείστον). Στη δεύτερη θέση έρχεται το εμπόριο (χονδρικό-λιανικό) και στην τρίτη η βιοτεχνία. Σημαντική παρατήρηση είναι ότι υπάρχουν πολλοί εγκατελειμμένοι χώροι, και αυτό είναι εμφανές από το γεγονός ότι η «Χωρίς Χρήση» βρίσκεται στην τέταρτη θέση. Όντως πολλά κτίρια της περιοχής είτε είναι εξ’ ολοκλήρου χωρίς κάποια χρήση (όπως το κτίριο που παλιότερα στέγαζε το Ι.Κ.Α.)  είτε ολόκληροι όροφοι ή διαμερίσματα ορόφων είναι εγκαταλειμμένα. Αυτοί οι χώροι ανήκαν κυρίως σε βιοτεχνίες, οι οποίες είτε έκλεισαν, είτε μετεγκαταστάθηκαν.

Η λειτουργία της Αναψυχής βρίσκεται σε αρκετά υψηλή θέση (στην πέμπτη), καθώς στην ειδικότερη περιοχή μελέτης ένα πολύ μεγάλο ποσοστό των ισογείων είναι εγκαταστημένα μπαρ, καφετέριες και εστιατόρια (όπως θα αναλυθεί παρακάτω). Η κατοικία, όπως είναι αναμενόμενο από την προηγούμενη ανάλυση, καταλαμβάνει πολύ χαμηλή θέση, ενώ και οι υπόλοιπες αστικές λειτουργίες κυμαίνονται σε πολύ χαμηλά επίπεδα.  











Σύνολο Χρήσεων Γης στην καταγεγραμμένη περιοχή Ειδικής Μελέτης. Πηγή: ιδία επεξεργασία



Όπως είναι αντιληπτό, από την περιοχή λείπουν σημαντικές λειτουργίες όπως ο αθλητισμός, η υγεία αλλά και η εκπαίδευση η οποία βρίσκεται σε πολύ χαμηλά ποσοστά και δεν αφορά δημόσια εκπαίδευση (σχολεία δηλαδή). Στη συνέχεια θα εξετάσουμε αν είναι θεμιττό να εγκατασταθούν στην περιοχή (ακόμα και στην ευρύτερη) οι χρήσεις οι οποίες απουσιάζουν.

Χρήσεις Γης Ισογείου

Πολύ σημαντικό κομμάτι της έρευνας και της ανάλυσης της περιοχής, αφορά της χρήσεις των ισόγειων χώρων, καθώς σε αυτούς εστιάζεται η όλη μεταβολή της φυσιογνωμίας της περιοχής. Η αναψυχή συναντάται τους ισόγειους χώρους, και σπανιότερα τους ορόφους.

Στο διάγραμμα που ακολουθεί, είναι εμφανές ότι η κυρίαρχη χρήση είναι το χονδρικό και το λιανικό εμπόριο. Παρ’ όλα αυτά, δεύτερη στην κατάταξη έρχεται η αναψυχή, η οποία με ραγδαιούς ρυθμούς «καταλαμβάνει» τα ισόγεια καταστήματα. Έπειτα, οι αποθήκες και οι εγκατελειμμένοι χώροι συναντούνται και αυτά σε πολύ μεγάλα ποσοστά. Οι αποθήκες αυτές ανήκουν κυρίως στις βιοτεχνίες που στεγάζονται στους ορόφους του κάθε κτιρίου. Τα καταστήματα χωρίς χρήση είτε είναι ξενοίκιαστα μαγαζιά, είτε ανήκουν σε οικοδομές που είναι συνολικά εγκατελειμμένες ή ακόμα και ερειπωμένες. Και οι δύο περιπτώσεις είναι πολύ συνηθισμένες για την περιοχή αυτή, η οποία τα τελευταία χρόνια βρίσκεται αντιμέτωπη με την παρακμή, τόσο στο βιοτεχνικό όσο και στο εμπορικό σκέλος της.








Χρήσεις γης Ισογείων, στην καταγεγραμμένη περιοχή Ειδικής Μελέτης. Πηγή: ιδία επεξεργασία





Στον χάρτη που ακολουθεί είναι δυνατόν να παρατηρηθεί η χωρική κατανομή των χρήσεων. Είναι εμφανές ότι το εμπόριο είναι διασκορπισμένο σε όλη την περιοχή μελέτης, ενώ η αναψυχή φαίνεται να είναι συγκεντρωμένη στην περιοχή Βαλαωρίτου, Συγγρού και Βηλαρά.

Χρήσεις γης Ισογείων, στην καταγεγραμμένη περιοχή Ειδικής Μελέτης. Πηγή: ιδία επεξεργασία

Τέλος, η κυρίαρχη χρήση των ορόφων είναι τα γραφεία, και ακολουθούν οι βιοτεχνίες (όπως ακριβώς δηλαδή παρουσιάστηκε στις Γενικές Χρήσεις Γης). Όπως στα ισόγεια, έτσι και στους ορόφους υπάρχουν πολλοί εγκατελλειμένοι χώροι, ακόμα και σε οικοδομές που δεν είναι σε κατάσταση ερειπίου. Άρα, φαίνεται να υπάρχει μεγάλη προσφορά γης, τουλάχιστον εκ πρώτης όψεως.









Χρήσεις γης Ορόφων, στην καταγεγραμμένη περιοχή Ειδικής Μελέτης. Πηγή: ιδία επεξεργασία




Στη συνέχεια θα δημοσιεύσουμε τα αποτελέσματα από την έρευνα ακινήτων και αξιών γης που πραγματοποιήσαμε, καθώς και τα υπόλοιπα στοιχεία της καταγραφής ώστε να διεξάγουμε συνθετικά συμπεράσματα για την υφιστάμενη κατάσταση της περιοχής.


Περιμένουμε τη γνώμη σας αλλά και τις ενστάσεις σας! Ευχαριστούμε πολύ για τη συμμετοχή σας!
Βίβιαν, Αθηνά

Τετάρτη, 14 Ιουλίου 2010

ΛΑΔΑΔΙΚΑ το μέλλον της Βαλαωρίτου;

Η επέμβαση που εφαρμόστηκε στην περιοχή των Λαδάδικων αποτελεί ένα παράδειγμα ανάπλασης που ενώ κατάφερε να αποκαταστήσει ένα μεγάλο αριθμό κτιρίων και να διατηρήσει την αρχιτεκτονική φυσιογνωμία της περιοχής, κατά πολλούς απέτυχε στη διαμόρφωση των χρήσεων γης και στην τελική χρήση αυτών των κτιρίων.

Εικόνα 1 Πηγή: http://img17.imageshack.us/i/48800354.jpg/
 
Η κατάσταση πριν την επέμβαση

Τα Λαδάδικα αποτελούσαν σημαντική εμπορική περιοχή με καταστήματα και αποθήκες  την περίοδο που η αγορά του λιμανιού βρισκόταν σε άνθηση, ακόμη και μετά το Β΄ Παγκόσμιο Πόλεμο. Η φθίνουσα πορεία της αγοράς αυτής μετά από τους σεισμούς του 1978 οδηγεί στη σταδιακή εγκατάλειψη των καταστημάτων και αποθηκών που εμπορεύονταν λάδι, μπαχαρικά, δημητριακά και άλλα είδη διατροφής.

Η δεκαετία του ΄80, λοιπόν, φαίνεται να είναι η πιο κρίσιμη περίοδος της ιστορίας των «Λαδάδικων». Η εικόνα περιλαμβάνει ένα τοπίο περιβαλλοντικά υποβαθμισμένο, αξιόλογα κτίσματα σε κακή κατάσταση ή σχεδόν ερειπωμένα, πολλά σε στοιχειώδη μόνο λειτουργία. Οι παραδοσιακές χρήσεις του εμπορίου που χαρακτήριζαν την αγορά του λιμανιού περιορίστηκαν στο ελάχιστο καθώς οι λαδέμποροι, που αποτελούσαν την πλειονότητα στο χώρο αυτό, στα μέσα της δεκαετίας του ΄80 είχαν εξαφανιστεί.

 Εικόνα 2 Πηγή: http://tavernoblog.files.wordpress.com/2009/06/ladadika.jpg

Η περιοχή δέχεται την απειλή εφαρμογής του ισχύοντος ρυμοτομικού σχεδίου, που προέβλεπε τη διάνοιξη της οδού Μητροπόλεως και την κατασκευή πολυώροφων οικοδομικών μονάδων. Η τελική κατεδάφιση των «Λαδάδικων» αποτελεί μία ρεαλιστική επιλογή που φαίνεται να υπαγορεύεται από την τάση κατεδάφισης, που επικρατούσε τη δεκαετία του ΄80 στην Ελλάδα, για ιστορικά σύνολα εντός του αστικού ιστού.

Ωστόσο την περίοδο αυτή αρχίζει να δημιουργείται μία πρώτη αντίδραση στη φθίνουσα αυτή πορεία και η ιδέα της επέμβασης αρχίζει να παίρνει μορφή.

Το σχέδιο δράσης της ΔΙ.ΠΕ.ΧΩ.Κ.Μ για τα Λαδάδικα

Το πρότυπο σχέδιο έχει ως άμεσο στόχο «τη βελτίωση του δημόσιου φυσικού χώρου με την ανάπτυξη και διεθνοποίηση των οικονομικών λειτουργιών της πόλης. Αυτό επιδιώκεται με τη δημιουργία ενός σύγχρονου επιχειρησιακού κέντρου καινοτόμων – κατεξοχήν– δράσεων και λειτουργιών, το οποίο θα αποτελέσει τη σχεδιασμένη υποδομή για την υποδοχή των χωροθετημένων λειτουργικών επιλογών. Ως απαραίτητη προϋπόθεση της επιτυχίας του Σχεδίου, κρίνεται η συμπληρωματικότητα των δημοσίων και ιδιωτικών επενδύσεων σε επίπεδο εφαρμογής και υλοποίησης του».

Η όλη επιχείρηση έπρεπε να καλύψει βασικές αδυναμίες και να επιλύσει σύνθετα προβλήματα, κυριότερο από τα οποία ήταν το πρόβλημα της χρηματοδότησης. Ήταν σαφές ότι δεν ήταν δυνατόν να εξασφαλιστεί χρηματοδότηση τέτοιου ύψους ώστε να αποκατασταθούν 90 ιδιωτικά κτίρια, ή να βρεθεί κάποιο άλλο οικονομικό κίνητρο αποδεκτό από τους χρήστες. Έπρεπε, λοιπόν, να βρεθούν και να θεσπιστούν εκείνες οι χρήσεις που θα ήταν καθοριστικές για την ανάδειξη και λειτουργία των κτιριακών συνόλων και ταυτόχρονα θα έλυναν το πρόβλημα της χρηματοδότησης.

Η εγκατάσταση εμπορικών και πολιτιστικών χρήσεων ήταν από την αρχή η βασική επιλογή. Η ιδέα της βιομηχανία της αναψυχής θα μπορούσε να συγκεντρώσει άμεσα κάποιους ενδιαφερόμενους και κεφάλαιο για να ξεκινήσει η διαδικασία της επέμβασης.

Τα αποτελέσματα της επέμβασης

Το σημαντικότερο αποτέλεσμα της επέμβασης ήταν ότι τα «Λαδάδικα», ως ένα σύνολο κτιρίων, διασώθηκαν. Η κτιριακή κληρονομιά του παρελθόντος, η κλίμακα του χώρου και σε κάποιο βαθμό η «ατμόσφαιρα» της γειτονιάς διατηρήθηκαν και αναδείχθηκαν.
 
Εικόνα 3 Η περιοχή μετά την επέμβαση. Η χρήση της αναψυχής κυριαρχεί.
Πηγή: http://assets.in.gr/dGenesis/assets/Content200/Photo/4281_b.jpg

Κάνοντας ένα μικρό απολογισμό προκύπτουν τα παρακάτω αποτελέσματα:
  • 46 κτίρια του περασμένου αιώνα που διασώθηκαν από την πυρκαγιά του 1917 επισκευάστηκαν και βρίσκονται σε λειτουργία.
  • 3 κτίρια της δεκαετίας του 1920 παραμένουν ως κελύφη
  • 5 κτίρια της δεκαετίας του 1920, της ιδιοκτησίας της Τράπεζας Μακεδονίας – Θράκης, έχουν αναβαθμιστεί σε ένα ενιαίο σύνολο με «ισχυρές» νέες χρήσεις και τέλος
  • 4 πολυώροφες κατασκευές της δεκαετίας του ΄50 και του ΄60, ασυμβίβαστες με τη φυσιογνωμία της περιοχής, αναμορφώθηκαν στο βαθμό που ήταν δυνατό.
  
Εικόνα 4 Σύγχρονη εικόνα του Χρηματιστηρίου
Πηγή: http://www.arketipo.gr/wp-content/gallery/convention-center-in-ladadika/convention-center-in-ladadika-02.jpg

Όσον αφορά τις χρήσεις και την κίνηση τουριστών αλλά και κατοίκων στην περιοχή θα λέγαμε ότι μετά την επέμβαση τα «Λαδάδικα» αποκτούν ζωή. Η περιοχή ενδείκνυται για την ανάπτυξη της χρήσης της αναψυχής και νυχτερινά μαγαζιά ανοίγουν μαζικά. Έτσι τα «Λαδάδικα» βιώνουν μία άνθηση τη δεκαετία του ΄90 και αποτελούν βασική νυχτερινή έξοδο για τους κατοίκους της Θεσσαλονίκης. Ωστόσο, αργότερα και μέχρι και σήμερα επέρχεται μία φθίνουσα πορεία για την περιοχή. Παράγοντες που συμβάλλουν σ αυτή είναι η συγκέντρωση κακόφημων μαγαζιών, η έλλειψη του εμπορίου και γενικά των πρωινών χρήσεων με αποτέλεσμα την ερήμωση της περιοχής κατά τις πρωινές ώρες, η απομάκρυνση της κατοικίας από την περιοχή, η συγκέντρωση κατώτερων κοινωνικών στρωμάτων και γενικά η αίσθηση ανασφάλειας στην κυκλοφορία των πεζών.

Επομένως ενώ αναφερόμαστε στην ανάπλαση μιας περιοχής και εννοούμε ταυτόχρονα και την ανάπτυξη της, με αυτό το παράδειγμα γίνεται φανερό ότι οι δύο αυτές έννοιες δεν είναι αλληλένδετες. Από την επέμβαση στα «Λαδάδικα» έλειψαν τα μέτρα, οι κανονισμοί και γενικότερα ένα συνολικός σχεδιασμός για την εξέλιξη της περιοχής.

Συγκρίνοντας τα Λαδάδικα και τη Βαλαωρίτου όλοι εντοπίζουμε πολλά κοινά στοιχεία στην εξέλιξη των δύο περιοχών – παραδοσιακές αγορές που μετατρέπονται σε πόλους αναψυχής ενώ το εμπόριο σταδιακά φθίνει- .Στην περιοχή της Βαλαωρίτου μία παρόμοια εξέλιξη θα ήταν πιθανή. Ωστόσο σίγουρα όχι επιθυμητή. Στόχος είναι ο σχεδιασμός έτσι ώστε να διατηρηθούν οι υπάρχουσες χρήσεις και δοθεί ώθηση στις εμπορικές χρήσεις και στη χρήση της κατοικίας που θα κρατήσουν ζωντανή την περιοχή και τη μέρα! Εσείς τι λέτε?

Βιβλιογραφία: ΥΠΟΥΡΓΕΙΟ ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ Δ/ΠΕΡΒΑΛΛΟΝΤΟΣ ΧΩΡΟΤΑΞΙΑΣ ΚΕΝΤΡ. ΜΑΚΕΔΟΝΙΑΣ. (1996). "Λαδάδικα" ΑΠΟ ΤΗΝ ΕΓΚΑΤΑΛΕΙΨΗ ΣΤΗ ΔΙΑΣΩΣΗ. Θεσσαλονίκη.